Expertise


Bertrand GEMINET
Expert Immobilier
Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF) - FNAIM
 
 
 
La Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM est composée de près de 700 professionnels qui exercent leur mission dans toute la France et les départements d'Outre Mer.
 
Sélectionnés pour leur niveau de compétence, leur expérience et leur indépendance, les experts immobiliers FNAIM engagent leur responsabilité et sont donc garantis en assurance Responsabilité Civile Professionnelle.


 
La responsabilité de l'expert :
Lorsque l'expert est missionné par une ou plusieurs parties, les obligations qui pèsent sur lui sont de nature contractuelle. Ce sont celles de tous mandataires : diligence, loyauté, information et conseil.
Agissant comme mandataire, l'expert immobilier n'est pas tenu à une obligation de résultat mais une obligation de moyen : il doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose en tant qu'expert consciencieux et compétent pour accomplir sa mission.
 
 
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.
 
L’analyse du bien pour en déterminer la valeur
C’est une des premières missions de l’expert en évaluation immobilière.
Elle prend en compte des données techniques, économiques, juridiques fiscales et urbanistiques. La mission de l’expert en évaluation immobilière consiste à tout mettre en œuvre aux fins de justifier cette valeur, assumant toutes lers diligences indispensables dans le cadre de la mission qui lui est confiée.
 
La mission de conseil
Celle-ci prolonge ou anticipe l’expertise. Elle porte sur la stratégie, la gestion, l’analyse du patrimoine, sur l’opportunité de certaines mutations à titre onéreux ou gratuit, sur des études de mises en valeur ou d’aménagement, des études de faisabilité.
La mission de conseil est donc de plus en plus en plus complexe, par sa diversité et le panel de compétences qu’elle requiert.
 
 
Les domaines d’intervention de l’expert
 
Gestion patrimoniale :
·         Achat, vente et échange d’immeubles.
 
Pour les particuliers dans le cadre de :
·         Partage successoral, donation-partage
 
·         Sortie de communauté, d’indivision
 
·         Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)
 
·         Déclaration fiscales (succession, impôt de solidarité sur la fortune, redressement,…)
 
Dans l’environnement des baux commerciaux :
·         Fixation de la valeur locative de marché, du loyer de renouvellement,
·         Fixation de l’indemnité d’éviction,
 
Dans la vie sociale de l’entreprise :
·         Dans le cadre de fusions, apports, cessions, achats.
 
·         Obligation particulières des sociétés d’assurances : depuis le décret du 05 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des Assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’Expert.
 
·         Obligation particulières des « Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) » et des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) » : les décrets d’application ont introduit l’obligation de faire expertiser les actifs immobiliers composant le patrimoine par un ou deux experts indépendants.
 
Expertise pour prêt :
·         Appréciation des garanties demandées par les organismes financiers.
·         Détermination de la mise à prix dans le cadre de vente sur saisie,
·         Détermination des provisions comptables.
 
Les frais et honoraires
La rémunération de l'expert est librement fixée entre les parties.
 
Elle doit comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants :

- Une  participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer...
- Un remboursement des frais et débours engagés par l'expert : déplacement, correspondance, téléphone, photographe, frais de rechercher...
- La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport...

Bien que le tarif des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement paraît plus conforme à l'équité puisque l'expert est honoré en fonction du temps passé et non sur la notion de valeur du bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix.